■ 記者林韋任／台北報導 迎接通膨時代，想要置產保值，又怕買到不合理的房價，應該怎麼判斷？房地產專家提供三種房價評估招式，並建議要勤看屋，鎖定自己喜歡的範圍與產品類型，就能掌握最熱的行情。 報酬還原法 評估店面 學理上有三種比較基本的判斷房價方法，分別是「成本推估法」、「市較比較法」與「投資報酬率還原法」。成本推估法通常用來判斷預售屋與新成屋，只要能推算出成本價格（土地＋建物＋廣告費用），如果每坪15萬元，加個兩、三成就是合理的房價。 針對店面與辦公室，林永孟建議使用投資報酬率還原法，假設報酬率設定在5%，房子一坪可租2000元，一年租金收入是2萬4000元，除以5%的報酬率是每坪48萬元，48萬元就是可以下手購買的行情。 市場比較法 評估住宅 至於一般住宅，最常使用的，則是市場比較法。就是多比較市場上跟評估物件有類似特質的房子，有的是地點不同、裝潢不同，來做比較，林永孟建議可分為座落地點與建物本身條件兩類，再依個別項目評分，比如個案A交通便利性比個案B好，A給8分，B給7分，一一列出各種條件比較，再加權計算總分，林永孟建議，台北市土地較貴，所以坐落與建物本身條件，可以7：3的比例來加權，台北市之外，則建議以6：4的比例加權，坐落條件占六成，建物條件占四成。 加權出來的分數，再跟成交行情做比較，就可以推估出合理的房價。至於成交行情如何判斷？林永孟建議，可以去問未成交行情，包括附近廣告、或實際去砍價，如果屋主開價26萬元，嘗試議價，看看屋主的底線在哪裡，預售屋的表價，也可以從議價的過程中掌握行情。 縮小範圍 可累積行情 永慶房屋協理陳史翎說，隨著屋況不同，隔一、兩條巷子，也會有抗跌性的差別，他建議購屋人，應該縮小範圍密集看屋，「因為當遊牧民族沒有效率，對累積行情也沒有幫助」。如果想買仁愛路的房子，就集中在這區看，不要一下子永和，一下子板橋，這樣就算看了很多間，也沒辦法掌握到有意義的價格。 同類型產品 要一起看 其次，同一類型產品，要排在一起優先看。比如想買新屋，就只要看五年以內的房子，看完再看10到15年的房子，慢慢看下去，看屋要根據「產品線」，不要混雜著看，否則也不容易建立行情架構。 最少看五間 再下決定 陳史翎說，看屋還要有基本的數量，他認為至少應看十間再下決定，最低也不能少於五間。作完功課後，就能看出什麼是好的房子，許多購屋人最怕錯過好房子，因為看不出房屋的價值，錯過之後，再也尋覓不到相同的房子，後悔也無可奈何。 便宜未必好 保值重要 陳史翎以信義之星旁邊的世貿新城社區為例，有些一打開可以看到信義之星，有些一打開看到的是矮公寓，雖然是同一個社區，但是搶手度完全不同，視野好的房子，可能比沒有視野的房子行情高出兩成，「不要以為便宜就好」，要去判斷房子的價值，而不是價格，搶到便宜的低價，未必具有保值效果。 陳史翎說，懂行情的人，才能出真正便宜的價錢，因為不懂行情亂喊價，雖然喊得較便宜，但往往都買不到，比如說屋主出23萬元，買方出20萬，在21.5萬元就會半路殺出程咬金，尤其在多頭時，因為對行情不熟悉錯過了，事後再後悔也來不及。 陳史翎說，一般買方都怕買貴，但其實能撿便宜的房子，「數量比較少」，因為一般屋主多要賣行情，除非有急售、時間壓力，像是要分財產的、投資需要一大筆錢、股票下跌時有財務壓力等特殊狀況，除了景氣不好時比例較高外，通常這些都是房市裡的少數族群，所以建議購屋人還是要培養基本的鑑價能力，能了解什麼產品是好的，搶房屋的增值，而不是撿便宜，才能在房市立於不敗之地。 資料來源：聯合報 電話:04-23160106 傳真:04-23130523