買屋前查明建物使用分區

發佈時間: 2004-09-13 16:15:20
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【胡芝寧╱台北報導】 消費者別以為買的是住家、樓下沒店面,就一定算是「住宅區」。工業區住宅在外觀、結構上,看起來差別不大,但是為何座落在工業區的房子較便宜?要知道買的房子是位在「住宅區」、「商業區」還是「工業區」,首先要弄清楚基地的「使用分區」。 睜大眼睛 在建物登記謄本上,無論是哪種使用分區,都是『建』字號,一般消費者不太會去注意買的房子是座落在哪種使用分區。 工業用地住宅和一般住宅用地、商業用地住宅,在外觀、結構上沒有太大差異,尤其目前現況,住宅區也有人開店、商業區也有人作住宅、工業區也有工業住宅出現,且工業區因土地取得成本較低,單價也會比周邊便宜。 買預售屋先看建照 不過建議消費者,還是要了解「使用分區」。首先可從建造執照中的「使用分區」欄中,了解建築物是座落在「住宅區」還是「工業區」;其次,也可根據契約內容中,所記載土地的「地號」,到地政事務所相關單位申請地籍圖,再去地號所在的鄉、鎮、區公所,申請「土地使用分區證明」,這樣就可了解所購買的房子,座落何種使用分區中。 課稅查核較為嚴格 而買預售屋時,按照規定,沒有建造執照是不能銷售的,所以消費者有權要求查看建商的建造執照,執照上就會標明,該基地將興建的建物主要用途和使用分區。 目前現行地價稅、房屋稅,都依主要使用用途課稅,像住宅用地申請自用住宅較無爭議,但是商業用地、工業用地仍以自用住宅申報,相關單位就會派員前去檢視,只要是非住宅用地,都不能使用優惠利率。 黃啟瑞說:「若是工業區中的工業廠房,申請自用住宅,那在審核上就趨於嚴格。」 工業區中,一般會有一部分土地被劃成住宅用地,這些住宅用地和一般住宅用地一樣,但是因處在工業區中,環境規劃上皆以工廠使用的便利性、功能性為主,無論是出入動線、噪音干擾和居家環境,都會和住宅區有所落差。 除了價格和環境的差別外,貸款則是對消費者影響最大的部分。 在申請房貸時,銀行對工業住宅所能貸出的款項成數較低,雖說買的時候比較便宜,但是也要考慮將來轉手問題。 專家建議 想清楚買屋用途再下訂 【胡芝寧╱台北報導】 使用分區的目的,在於不同區域可規劃不同的使用目的,以住宅區為例,在法令上就會以維護居家環境作考量,所以在土地開發和建物使用上,都有相當限制。永慶房屋法務課經理黃啟瑞表示:「投資房地產,首先注重購買目的。」 不要便宜就搶著買 例如,買房子的目的是要讓孩子有單純的成長環境,那買到工業區房子,可能就不符合當初需求。若是買房子是為了在樓下開鐵工廠,那座落在住宅區,在申請營業執照時,有可能影響鄰居居住品質,會有無法取得執照的風險。 黃啟瑞說:「在營業登記上,各縣市政府的規定雖不盡相同,但也多相去不遠。原則上,開設店面或工廠,一定要符合《土地分區使用管制規則》。」購買店面,當然以投資成分居多,無論是要自己開店、還是出租營利,只要是要開店,都必須作「營業登記」。 例如小黃想要開補習班,向老王承租1、2樓的房子,因為補習班屬於有關公共安全的特許行業,不但消防、逃生通道都要符合補教業規定,在店面所在的使用分區上,也要查看是不是可作補習班營業登記。 若礙於法規不能申請營業執照,不但小黃補習班開不成,老王也不能以店面出租其建物,那就失算了。 黃啟瑞建議:「要投資店面,最好先到相關主管機關,查詢標的物所在使用分區可作哪些營業登記,是不是和預設用途符合,不要一看到便宜,就搶著買,這樣將可以避免許多風險。」 蘋果提醒你 自用住宅優惠稅率僅千分之2 現行地價稅,是依屋主實際使用狀況課稅,不受「工業用地」、「住宅用地」、「商業用地」等不同使用分區所影響。 一般自用住宅的地價稅稅率,是千分之10~千分之55的不等累進稅率,但針對自用住宅用地者,在限制條件內,有機會可享受千分之2的自用住宅優惠稅率。 其規定如下:1、面積限制:都市土地不超過3公畝,非都市土地不超過7公畝;2、戶籍限制:申報時所有權人、配偶或直系親屬中任一人,必須設籍於建物內,不過,登記在土地所有權人或其配偶、受扶養未成年子女名下的自用住宅用地,只能有一處享有這項優惠稅率。 資料來源:蘋果日報 電話:04-23160106 傳真:04-23130523