■ 記者張運祥／台北報導 大陸金融機構收緊房地產貸款動作頻頻，上海一些商業銀行已暫停對二手房（中古屋）的融資業務，有承作相關業務的銀行貸款條件嚴苛，不但有房齡限制，甚至訂出購屋者的年齡加計房貸年限不能超過70歲的新規定。 上海二手房指數辦公室抽樣調查顯示，宏觀調控政策實施近五個月來，買方觀望氛氛轉濃，中高檔小型二手房（指二室一廳）還是很搶手，不少區域房屋成交量不降反升，價格穩中有升，說明仍有不少人看好二手房前景。 銀行業者說，民眾貸款買二手房，購屋者年齡攸關貸款年限長短，主要是考量購屋者還款能力。 根據上海房地產業者提供的資料指出，包括民生銀行、興業銀行的上海分行及浦東發展銀行，已暫停二手房的貸款。 上海富陽物業公司顧問張永河說，有承作二手房貸款的金融機構，各家規定大同小異，不外從貸款成數、房齡及審核「三管齊下」，收緊資金流向房地產市場。目前銀行貸款成數大都維持五到七成，比宏觀調控前下降一到二成。 像上海銀行對第一套房貸款最高可貸七成，如果是向中信實業銀行借錢，想貸七成，房子要在內環線（指上海高架快速道路）內；若是換了向中國銀行上海分行借錢，要想貸款七成，二手房的房齡要在五年內，房齡超過20年不貸。 有意思的是上海銀行和中國銀行都把購屋者的年齡列入限制條件，貸款人年齡和貸款年限相加不能超過70歲，銀行才會核貸。上海銀行甚至規下，已到退休年齡者不能辦理房貸的限制。 大陸宏觀調控後，台灣人前往上海買房明顯減少，但仍有一些在上海工作或計劃移居的民眾進入二手房市場理財。 一位李姓台商說，買二手房的好處是能親眼看到社區的成熟度，了解掌握社區房屋施工品質、綠化、保安、物業公司和住戶互動關係及周邊環境包括醫院、賣場、交通等生活機能優劣。「台灣利率低，借錢到上海買方的人很多。」 投資二手房要貨比三家（銀行貸款利率、社區、二手房總價和單價等），成熟地段的小型房是較佳的投資商品，受到購屋者青睞。尤其小型房租賃行情看好，已成為投資客首選。 近一、二年上海新建商品房中，小型房供應量比較少，市場需求旺盛，一些市中心區域的小型房幾乎「斷貨」，形成「一房難求」的局面。 張永河說，目前二手房貸款條件嚴苛，貸款利率有的是以商業貸款利率5.76%計算，比一般房貸利率5.04%高出不少。二手房貸款年限通常是10年，比預售房貸款年限20年，有的甚至可到30年差了很多。 他指出，預售房貸款利息每月每萬元大概要繳人民幣66元，如果是買二手房，以10年貸款期限、利率5.76%計算，每月每萬元貸款額要繳109元，比買預售房高出不少，這是投資二手房需要精算的地方。 資料來源：經濟日報 電話:04-23160106 傳真:04-23130523