最近預售屋的傳單上，常常可以看到「信託管理：XX銀行」等字樣，一家曾幫國泰世華銀行、土地銀行等信託的房屋代銷業務員就直說：「多了這一行字，預售屋特別好賣！」 前幾年景氣不好，不少房子蓋到一半就因建商財務出問題，蓋不下去，讓民眾繳了的訂金、之前的等待都付諸流水，民眾權益受損，也衝擊預售屋市場。 銀行背書 保障多一層 所以，現在多了銀行扮演中間角色，類似「背書保證」，讓預售屋業務員打著銀行的名號，可以很快的說服消費者。一位不願具名的代銷業者說，交付信託的預售屋比沒有信託的預售屋，好賣很多倍，因為消費者不需再額外負擔成本，卻多了一層保障。 信託對消費者的保障在哪?堙H建華銀行信託部業務襄理王思微解釋，這幾年銀行結合信託推出「開發型不動產信託」，地主與建商必須事先將土地與建築所需資金，過戶到信託業者專款專戶管理，等到興建完成，信託業者再過戶給建商或是客戶，由於信託的該筆金額只能專款專用，興建該棟建築物，當然會讓有意購買預售屋的客戶安心不少。 其實早年不少建築經紀人公司，也曾透過銀行這種中介角色取信消費者，也就是所謂的銀行「履約保證」。台新銀行指出，建築經理人公司依照案量交付一定比例的金額給銀行，就像是幫還沒興建的房子買保險，由銀行來保證一定可以興建完成。 不過，銀行履約保證仍有風險，一旦房屋真的沒有興建完成，銀行只會賠償自備款，而開發型不動產信託因為銀行已事先將土地與錢都收在專戶中，甚少會出現蓋不下去的情況。 一方面，通常會申請銀行履約保證的多是建築經理人公司，建築經理人公司與建商是委任關係，銀行與建商、建經公司的法律關係也較薄弱，對消費者相較不利。加上前幾年景氣不佳，不少建案被迫停擺，不只建商、客戶受傷，銀行手中也多了一堆呆帳，也使得銀行對預售屋履約保證審核越來越嚴格，銀行履約保證的案件越來越少。 89年國內通過信託業法後，銀行開始可以用信託的方式，事先將土地、建築融資，以信託的方式先過戶到手中，不只對銀行來說，不用擔心建商倒帳或是地主財務問題，收不回融資給建商的錢；對消費者來說，也不怕預售屋沒法興建完畢，建商也可因為信託，取信消費者，讓預售屋更好賣。 信託還有一個最大的特色，就是財產權的獨立性，信託財產不屬於受託人的遺產，也不屬於破產財團，受託人的債權人原則上也不能對信託財產強制執行。 專款專用 不怕變數多 也就是說不管建商與地主發生任何財務問題，因為該筆建築融資已事先交付信託給銀行，與建商與地主的財務「隔離」，只能用在建商該項開發案上，在這個過程中，銀行會監控營建、開發過程，整筆資金流向清楚、透明。所以預售屋跟銀行簽定不動產信託，可以比銀行履約保證更具說服力，建商也樂意交付信託，保證該建案可順利完成，這種情況最常發生在地主與建設公司不同人，或是多位地主、興建期長變數多，由銀行信託部做為中間人，專款專用，取信於地主、建商以及客戶。 信託部主管指出，現在也有不少地主與建設公司是同一人，但是為了爭取客戶信任，讓推案銷售速度加快，建商也主動向銀行爭取信託。 這種開發型不動產信託，由銀行擔任起造人，確保開發完成後不動產所有權，依照信託契約簽定選屋的協議，過戶給地主、建商以及客戶。信託契約的內容可以多樣化，銀行與建商可簽約，直接過戶給消費者，或是先過戶給建商、再過戶給消費者。 電話:04-23160106 傳真:04-23130523