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【高雄】南部地上權住宅興起 優缺點選購多注意

發佈時間: 2019-09-16 09:49:11
2019/09/14 04:15 自由時報/地產天下 文/記者林耀文

南部都會區地價持續墊高,帶動房價節節高漲,加上政府禁售大面積國有土地,並陸續釋出大筆設定地上權基地,地上權住宅強調位居熱鬧商圈、空間規劃與價格低廉優勢,地上權住宅市場開始興起,成為消費者購屋新選擇。

地上權住宅市場興起,主因立法院在2011年三讀通過國有財產法修正案,禁止標售500坪以上國有土地,並於2012年初公告施行。目前大面積國有及公有土地,只能採地上權、或BOT招標,地上權住宅開始在全台陸續推出。

地上權住宅是指,建設公司向政府標得地上權土地後,興建房屋出售。民眾向建設公司購屋後,土地是國家的,對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物則擁有所有權。 地上權住宅地段與價格優勢 首購族入駐市區新選擇 地上權住宅的特色與優勢,包括土地成本回饋給買方,可以用市價的6~7折購買到屬於自己的房子,遠低於周邊房價,卻同樣可以享有精華區的生活機能。

地上權住宅多位於精華地段,一旦房市多頭時,所有權住宅房價上漲,地上權住宅房價亦跟著上漲,房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值,日後住了一段時間、存到一桶金的民眾也可以換屋,且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

未來一旦地上權期限屆滿後,住戶可有2種選擇,若建物不堪使用,則由建設公司收回房地,拆除建物後再把土地還給政府。若建物堪用,住戶可委託建商用申請的方式向政府續租繼續使用,但目前政府仍規定,必須拆除建物還地,日後是否放寬仍不可知。例如,地上權存續期間屆滿,依國產署設定地上權契約書規定,建設公司須騰空建物交還國產署,目前並無續租規定。值得注意的是,由於建商標地時會與國產署簽訂「無償委託管理契約」,負責地上權存續時間相關管理事宜,建議選擇品牌建商,未來管理較有保障。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,在民國99年民法修正案將區分地上權納入之後,地上權就有了分割的法源,不過,之前國有地上權標售為了避免日後無法回收的困擾,因此規定地上權無法分割,也因此讓買氣受到影響。因建設公司興建房屋後,土地的地上權及建物所有權仍屬該建設公司所有,加上房屋是登記在建商名下,買方僅擁有使用權,只能拿到建商給予的購買憑證,包括房屋貸款的借款人都是建商轉貸,貸款利率較高,且社區管委會並無法律保障。

區分地上權是為大眾運輸系統而訂定,地上權住宅為普通地上權而非區分地上權。無法分割的地上權面臨的第一困境就是無法貸款,由於房地產貸款擔保的權利必須是物權,而無法分割的地上權只有第一手的得標人(建商)可以向銀行貸款,其餘包括標的的個別買方多只能擁有使用權(債權),因此包括眼下的貸款,以及日後轉手的買方貸款,都是一大問題,北部這類型住宅已難以推動。

上揚國際業四處總經理施棟瀝認為,購買地上權產品的好處,包括各區域房價,單價與總價均高,地上權產品定位總價適中,入手容易,讓首購族買得起、也負擔得起,生活品質更有保障,尤其是在高房價時代,成為居住市區的一種新思維,地上權透天店面與住家,除了具備高租金報酬率,每月持有成本較一般所有權透天,可差距1萬元以上,頗利於吸引精打細算型買家。

徐佳馨也說,政府應協助解決當前地上權住宅的二大難題,包括地租調高問題,因一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅,雖無地價稅,但每年需支付地租給政府,地租一般為申報地價的2.5%,另1%隨公告地價逐年浮動。地上權住宅取得便宜,但有一定增值難度,轉手性也有影響,較適合能將資金運用得淋漓盡致的購屋人,藉由將省下來的資金做更好的運用,換取更大的獲利。

由於地上權住宅的地租,高於所有權住宅的地價稅。一些推案業者建議,政府對收租與收稅應等同看待,地上權住宅若做為自用住宅使用,政府所收的地租,應該比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。

貸款問題更是攸關地上權住宅市場發展榮枯的重要關鍵因素,一些銀行對於地上權住宅的購屋貸款不願承作,有些銀行願意承作卻拉高貸款利率。推案建商也企盼政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率,以提供更多照顧。

最新市調顯示,南部地區新完工與新推出的地上權住宅案,包括高雄市前鎮區國揚集團「國揚微笑時代」、三民區佃坤建設「全民大樂」、永信建設中都「韻綠」等新成屋大樓,與鑲揚國際三民區河堤國小旁的2104.4坪基地將進場的「河堤世界」預售案;地上權透天案則有台南市永康大橋特區「上揚國寶」、高市岡山區「藏富市」等。

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